【案情直擊】
近日，重慶市江北區(qū)人民法院審結(jié)一起因房屋租賃合同條款歧義引發(fā)的糾紛案件。原告趙金鳳與被告張土根簽訂房屋租賃合同時(shí)，對水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)方式約定不明：合同既注明“一價(jià)全包”，又單獨(dú)列明“水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)由承租人承擔(dān)”。雙方因此產(chǎn)生爭議——趙金鳳主張費(fèi)用應(yīng)由張土根單獨(dú)承擔(dān)，而張土根認(rèn)為“全包價(jià)”已涵蓋所有費(fèi)用，拒絕支付。
矛盾激化后，趙金鳳依據(jù)合同約定向張土根發(fā)出解除通知，要求其騰退房屋。張土根以“租期未滿”為由拒絕搬離，雙方訴至法院。法院經(jīng)審理認(rèn)定，張土根拖欠費(fèi)用構(gòu)成違約，需補(bǔ)繳欠費(fèi)；趙金鳳雖有權(quán)解除合同，但需退還剩余租期的租金。最終，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，張土根支付欠費(fèi)，趙金鳳退還部分租金，案件塵埃落定。
【法律解局】
本案爭議焦點(diǎn)涉及《中華人民共和國民法典》多項(xiàng)條款：
合同約束力與履行義務(wù)
根據(jù)《民法典》第五百零九條，合同一經(jīng)簽訂即對雙方具有法律約束力。趙金鳳與張土根簽訂的合同雖存在條款矛盾，但法院依據(jù)“文義解釋”原則，結(jié)合行業(yè)慣例，認(rèn)定“全包價(jià)”通常不包含水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等變動費(fèi)用，張土根未履行支付義務(wù)構(gòu)成違約。
合同解除的合法性
趙金鳳行使解除權(quán)符合《民法典》第五百六十三條規(guī)定的“遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后合理期限內(nèi)仍未履行”情形。但法院強(qiáng)調(diào)，解除權(quán)人需通過書面通知等法定程序行使權(quán)利，且解除后應(yīng)退還未履行部分的租金，避免擴(kuò)大損失。
爭議條款的解釋規(guī)則
合同條款存在歧義時(shí)，法院優(yōu)先采用“不利于提供格式條款一方”的解釋原則。若雙方對費(fèi)用承擔(dān)無明確約定，根據(jù)《民法典》第五百一十條，可通過補(bǔ)充協(xié)議或交易習(xí)慣確定；仍無法確定的，由履行義務(wù)方承擔(dān)費(fèi)用。
【核心警示】
條款模糊釀糾紛
合同中“全包價(jià)”與“單獨(dú)承擔(dān)”的矛盾表述是糾紛根源。類似“全包”“包含”等模糊表述易引發(fā)爭議，建議明確列舉包含的具體費(fèi)用項(xiàng)目，如：租金包含物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)按實(shí)際用量結(jié)算。
解除合同需謹(jǐn)慎
出租人單方解除合同需滿足法定條件并履行通知義務(wù)。本案中，趙金鳳雖有權(quán)解除合同，但未提前催告張土根履行義務(wù)，可能影響解除程序的合法性。
證據(jù)留存保權(quán)益
雙方均應(yīng)保留催款記錄、溝通憑證等證據(jù)。例如，趙金鳳若能提供書面催款通知，可強(qiáng)化其主張；張土根若能證明“全包價(jià)”的行業(yè)慣例，或改變法院對條款的解釋。
【行動指南】
簽訂合同“三明確”
費(fèi)用明細(xì)：逐項(xiàng)列明租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等承擔(dān)方，避免使用“全包”“自理”等模糊詞匯。
解除條件：明確約定解除合同的具體情形（如拖欠租金超過15日）及通知方式（如書面送達(dá)或微信確認(rèn)）。
爭議解決：約定爭議解決方式（訴訟或仲裁）及管轄法院，降低維權(quán)成本。
履行合同“三及時(shí)”
費(fèi)用結(jié)算：承租人應(yīng)按時(shí)支付費(fèi)用，出租人需提供費(fèi)用明細(xì)憑證。
溝通協(xié)商：出現(xiàn)爭議時(shí)，優(yōu)先通過書面協(xié)商解決，避免口頭承諾。
程序合規(guī)：行使解除權(quán)前，出租人需書面催告承租人履行義務(wù)，并保留催告記錄。
維權(quán)途徑“三選擇”
調(diào)解優(yōu)先：可向社區(qū)調(diào)解委員會或行業(yè)協(xié)會申請調(diào)解，快速化解矛盾。
訴訟仲裁：若調(diào)解無果，可通過訴訟或仲裁主張權(quán)利，注意保存合同、催款記錄等證據(jù)。
法律咨詢：簽訂合同前，可咨詢律師獲取專業(yè)指導(dǎo)。
本案凸顯了房屋租賃合同精細(xì)化管理的重要性。重慶法院提醒，合同當(dāng)事人應(yīng)增強(qiáng)法律意識，通過規(guī)范簽約、誠信履約、依法維權(quán)，共同維護(hù)租賃市場的健康秩序。
（注：本文中涉及的公司和人物均為化名，旨在保護(hù)相關(guān)方的隱私和權(quán)益。）
