本報訊 新版《重慶市物業(yè)管理條例》(下稱條例)即將于5月1日起施行。該條例有哪些亮點?施行后將帶來哪些變化?4月29日，市人大常委會召開新聞發(fā)布會，就市民廣泛關(guān)注的相關(guān)內(nèi)容進行了解讀。
條例歷經(jīng)四審在我市地方立法中罕見
市人大城環(huán)委主任委員屠銳在會上介紹，早在2002年，重慶市人大常委會就制定了《重慶市物業(yè)管理條例》，我市現(xiàn)行的《重慶市物業(yè)管理條例》是2009年5月21日市三屆人大常委會第十次會議審議通過的，自2009年10月1日起施行。
屠銳介紹，從此前了解的情況看，物業(yè)管理主要存在業(yè)委會產(chǎn)生難、監(jiān)督難，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督難，公共收益監(jiān)督難，物業(yè)專項維護資金使用監(jiān)督難等問題，原有條例急需修改完善。
2018年11月，新版《重慶市物業(yè)管理條例》(修訂草案)提請市人大常委會第七次會議審議。2019年11月，該條例經(jīng)市五屆人大常委會第十三次會議審議通過?！皸l例從初次審議到4次審議通過，歷時一年時間，召開數(shù)十場座談會，收集的意見、建議數(shù)千條，這在我市地方立法中是極為罕見的?！?/p>
條例有四大特色亮點和三方面重要制度設(shè)計
市人大常委會法制工委副主任張山介紹了條例的四大特色亮點和三方面重要制度設(shè)計。
該條例的特色亮點一是突出黨建引領(lǐng)，提升基層治理水平;二是優(yōu)化制度設(shè)計，推動解決業(yè)主大會“召開難”;三是突出監(jiān)督約束，努力讓業(yè)主委員會成為業(yè)主的“代言人”;四是加強信息公開，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為業(yè)主的“好管家”。
該條例的重要制度設(shè)計包括規(guī)范物業(yè)收費、強化監(jiān)督管理、管好共有資金等三方面，其目的分別是營造和諧關(guān)系、提升服務(wù)質(zhì)量和保障業(yè)主權(quán)利。
“物業(yè)服務(wù)收費是廣大業(yè)主普遍關(guān)心的問題，也是現(xiàn)實生活中業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的焦點之一?！睆埳奖硎荆瑮l例在地方立法權(quán)限內(nèi)作了細化完善，包括規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)費、授權(quán)相關(guān)部門制定管理辦法、規(guī)范收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等。
條例還對業(yè)主委員會的職責(zé)作了全面規(guī)定，對公共收益的管理和使用進行了規(guī)范。
配套文件正抓緊制定將陸續(xù)出臺
市住房城鄉(xiāng)建委黨組成員、副主任郭唐勇在會上表示，市住房城鄉(xiāng)建委正在組織相關(guān)區(qū)住房城鄉(xiāng)建委，市、區(qū)物業(yè)協(xié)會等單位和行業(yè)專家抓緊制定并陸續(xù)出臺《業(yè)主臨時管理規(guī)約示范文本》《業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本》《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》等條例配套文件，保障條例順利實施。目前《物業(yè)服務(wù)合同備案等七個備案程序示范文本》《前期物業(yè)服務(wù)承接查驗協(xié)議示范文本》已經(jīng)印發(fā)。
根據(jù)條例相關(guān)規(guī)定，4月3日，市住房城鄉(xiāng)建委與市民政局聯(lián)合印發(fā)了《2020年推進物業(yè)管理融入社區(qū)治理工作方案》明確：2020年底，主城各區(qū)80%以上的社區(qū)將成立環(huán)境和物業(yè)管理委員會。
關(guān)注八大關(guān)鍵詞》》
關(guān)鍵詞 業(yè)主大會
業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上可申請召開
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積達到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進行公告，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府書面申請召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次籌備工作會議。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起，籌備組自行解散。
關(guān)鍵詞 業(yè)主委員會
鼓勵進行任中審計和離任審計
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由五到十一名單數(shù)成員組成，每屆任期五年，業(yè)主委員會成員可以連選連任。
鼓勵和支持業(yè)主中符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、公職人員通過法定程序成為業(yè)主委員會成員，依法履行職責(zé)。
鼓勵業(yè)主大會建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度。
關(guān)鍵詞 監(jiān)事委員會
負責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會工作
業(yè)主大會可以設(shè)立監(jiān)事委員會，負責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事委員會的，業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對監(jiān)事委員會的職責(zé)、組成、選舉產(chǎn)生、工作規(guī)則和成員罷免等事項依法作出約定。
關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù)費
未入住的標(biāo)準(zhǔn)另行制定
前期物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定和動態(tài)調(diào)整相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。
物業(yè)服務(wù)收費管理辦法包括未裝飾裝修和使用的住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)等，由市價格主管部門會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。
業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面催交;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，或者按照約定申請仲裁。
關(guān)鍵詞 車位
每戶業(yè)主總計購買不得超過兩個
建設(shè)單位依法出售車位(庫)，應(yīng)當(dāng)進行公告，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個人。公告之日起六個月內(nèi)，屬住宅配套車位(庫)的，每戶業(yè)主只能購買一個車位(庫)，公告之日起滿六個月有多余車位(庫)的，可以向其他業(yè)主出售，每戶業(yè)主總計購買住宅配套車位(庫)不得超過兩個。
車位(庫)有空余的，經(jīng)公示后，可以臨時出租給業(yè)主以外的單位或者個人，每次租期不得超過六個月。
關(guān)鍵詞 物業(yè)專項維修資金
使用超十萬元時應(yīng)當(dāng)引入第三方評審
業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金由物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門代管，存入銀行專戶。
對于十萬元以上物業(yè)專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)引入具有資質(zhì)的第三方機構(gòu)評審，評審費用從物業(yè)專項維修資金增值收益或者公共收益中列支。
關(guān)鍵詞 公共收益
主要用于補充物業(yè)專項維修資金
公共收益主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
業(yè)主大會成立前或者業(yè)主大會未對公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業(yè)專項維修資金。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年公布一次公共收益收支情況。
關(guān)鍵詞 民宿
可以利用小區(qū)住宅開展住宿服務(wù)
利用小區(qū)住宅開展民宿等住宿服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市相關(guān)管理規(guī)定和管理規(guī)約的約定，依法向市場監(jiān)管、文化旅游、公安、商務(wù)等部門辦理相關(guān)手續(xù)，并同時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
市、區(qū)縣(自治縣)人民政府及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地實際，加強對住宅小區(qū)內(nèi)開展民宿等住宿服務(wù)活動的管理和監(jiān)督。具體管理辦法由市人民政府制定。
解決三大矛盾焦點
4月29日召開的新聞發(fā)布會提到了一個數(shù)據(jù)——因物業(yè)管理引發(fā)的矛盾糾紛在各類矛盾糾紛中占比很高，在有的社區(qū)已經(jīng)達到60%以上。
物業(yè)管理中有哪些矛盾焦點?新版條例如何規(guī)定?對此，重慶日報記者進行了采訪和梳理。
焦點1 “開發(fā)商歷史遺留問題”如何避免?
條例規(guī)定，移交的物業(yè)必須權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備，水、電、氣、消防、綠化等方面的配套設(shè)施必須經(jīng)綜合驗收合格。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同進行查驗，并簽訂承接查驗協(xié)議;查驗應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加，必要時可以聘請專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在規(guī)定時限內(nèi)辦理物業(yè)承接查驗備案，違反移交和查驗規(guī)定給業(yè)主造成損失的應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
焦點2 改變物業(yè)用途需要遵守哪些規(guī)定?
條例規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃自然資源部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
利用小區(qū)住宅開展民宿等住宿服務(wù)的，還須具備消防、安全、衛(wèi)生等必要的條件，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市相關(guān)管理規(guī)定和管理規(guī)約的約定，依法向市場監(jiān)管、文化旅游、公安、商務(wù)等主管部門辦理相關(guān)手續(xù)，并同時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
對住宅小區(qū)內(nèi)開展民宿等住宿服務(wù)活動的管理和監(jiān)督的具體管理辦法，由市人民政府另行制定。
焦點3 亂搭亂建怎么禁止?
條例規(guī)定，“損壞或擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)”的行為由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)查處。
“占用地上或地下空間違法修建建筑物、構(gòu)筑物的，破壞或擅自改變房屋外觀”的行為由規(guī)劃自然資源部門負責(zé)查處。
“擅自占用綠地或擅自移植、砍伐小區(qū)樹木”的行為由城市管理部門負責(zé)查處。
在實際工作中，一個違法行為可能同時涉及規(guī)劃、城市管理和住房城鄉(xiāng)建設(shè)等各個領(lǐng)域?！斑@需要各個部門分工負責(zé)，密切配合。”郭唐勇認為。
