今年以來，國內多個城市宣布城中村改造專項借款落地，尤其在納入城中村改造的35個超大特大城市，幾乎都有相關款項落地。這意味著國內多個城市的城中村改造項目將按下“加速鍵”。
作為房地產(chǎn)行業(yè)“三大工程”之一，目前各地城中村改造進展如何？項目建設有哪些“硬骨頭”要啃？城中村改造怎樣與房地產(chǎn)行業(yè)其他重點工程實現(xiàn)有效銜接？
聚焦超大特大城市的城中村
在上海市崇明區(qū)城橋鎮(zhèn)東引路高島路交叉口，一幢幢新樓拔地而起。樓棟之間道路平整，綠化齊備；不遠處的空地上，各類兒童游樂設施和戶外活動設施一應俱全——這是崇明區(qū)首個城中村改造項目安置基地，總建筑面積12.66萬平方米，包含27幢住宅，能為1000多戶動遷居民提供新居。
城中村，被視作“城市里的村莊”，是在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進程中形成的歷史產(chǎn)物。早年間，多地針對城中村進行過大面積拆除改造。去年以來，中國對城中村改造作了新規(guī)劃，提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造”。
為何聚焦在“超大特大城市”？上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任陳杰告訴記者，與這些地方人口密度高等因素密切相關。按照劃分，城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市，如北京、上海、深圳、廣州、成都等；城區(qū)常住人口500萬以上、1000萬以下的城市為特大城市，如青島、合肥、杭州、長沙等。在一些超大特大城市，城中村往往面積大、數(shù)量多，在為居民提供棲身之處的同時，也存在諸多安全風險隱患，居住環(huán)境有待改善。
“超大特大城市仍有不少城中村存在，與城市面貌不協(xié)調，其基礎設施和公共服務也與城市差距較大，不能滿足城中村居民對于生活品質的追求。因此，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造意義重大，既可以讓城中村‘舊貌換新顏’，大幅提高基礎設施水平，又能消除安全隱患，提供更多宜居宜業(yè)的生活生產(chǎn)空間。在城中村改造過程中，能拉動養(yǎng)老、托育、學校、物業(yè)管理等基礎設施投資，還能帶動家電消費、房屋裝修等投入，進而為經(jīng)濟穩(wěn)增長發(fā)揮積極作用?！笔锥冀?jīng)濟貿易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池說。
根據(jù)房地產(chǎn)研究機構中指研究院測算，未來5年，超大特大城市城中村改造預計帶動約10萬億元投資，拉動約10億平方米的投資規(guī)模。平均到每一年，將帶來約4400萬平方米的住宅新增需求。推進城中村改造，對于土地購置、建安投資等也有明顯帶動作用，將對房地產(chǎn)市場發(fā)展形成有效支撐。
啃“硬骨頭”的同時重保護、穩(wěn)資金
放眼全國，各地城中村人口密度不同，產(chǎn)業(yè)情況有別，地理位置也有所差異。改造情況復雜多樣的城中村，不能盲目“一刀切”，而要因地制宜、分類推進。
按照住房和城鄉(xiāng)建設部要求，城中村改造分三類推進實施：一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，還有一類是介于兩者之間的實施拆整結合。業(yè)內人士分析，這就是要守住安全底線，綜合群眾意愿、資金情況、土地條件等進行科學研判，穩(wěn)步有序推進改造。
拆除改造，要注重城中村歷史建筑保護，重點做到活化歷史空間。在浙江紹興越城區(qū)塔山片區(qū)，一場舊城改造動工在即。此次舊城改造，征收范圍共計14個地塊，總面積約155.6畝。為配合舊城更新改造，塔山街道辦事處委托相關院校和市場主體，研究出具了相關歷史文化資源調查評估報告，涵蓋當?shù)匚奈锝ㄖ?、傳統(tǒng)風貌建筑等。目的就是“該拆的拆，該留的留，實現(xiàn)保護與城市發(fā)展的多贏格局”。
拆除改造，確保資金來源是重點，也是難點。“新一輪城中村改造難度較大，原因在于改造起點和改造成本更高，限制條件更多，可能面臨容積率限制、人口疏解壓力、歷史文物保護等問題，較難實現(xiàn)資金平衡。”趙秀池說。
破解城中村改造資金難題，需要多管齊下，多渠道籌措資金。今年以來，國內多個超大特大城市宣布城中村改造專項借款獲批，有的城市已完成首批專項借款落地投放。這意味著城中村改造項目的“資金網(wǎng)”正在織密。
在廣東省廣州市白云區(qū)石槎路街頭，街道一側高樓林立，另一側“握手樓”“貼面樓”成排，風景獨特——這是位于廣州市主城區(qū)西部的羅沖圍片區(qū)一景，也是廣州市城中村改造項目的第一站。今年1月30日，羅沖圍片區(qū)潭村城中村改造項目首筆專項借款正式發(fā)放落地，款項金額達1億元?！皩ｍ椊杩畛杀镜?、效率高，為城中村改造項目解決了融資難題，給項目順利實施提供了堅實保障?！眹议_發(fā)銀行廣東分行有關負責人表示。截至3月7日，國開行已發(fā)放城中村改造專項借款614億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等33個城市的271個項目，惠及城中村居民約36萬戶。
織密城中村改造“資金網(wǎng)”，還要引入更多經(jīng)營主體。去年11月，中建二局旗下中建玖合發(fā)展集團有限公司正式簽約廣州文沖東城市更新項目，計劃對位于廣州市黃埔區(qū)海絲城片區(qū)的文沖東舊村進行拆除新建，建設類型包括住宅、商業(yè)物業(yè)、公建配套等。
“今年2月，文沖東城市更新項目被列為廣州市重點建設項目之一。不同于傳統(tǒng)舊改工程，該項目通過‘產(chǎn)業(yè)更新+人居換新+服務革新’模式，為城中村改造提供‘一站式’優(yōu)化升級方案。項目將引進相關配套產(chǎn)業(yè)集群，助力廣州市打造人工智能和數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)新高地，加快黃埔區(qū)土地利用向集約型高質量發(fā)展轉變，進一步滿足廣州市現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)及宜居城市建設發(fā)展需求。”中建玖合發(fā)展集團有限公司董事長王藝超說。
做好安置，有效銜接保障性住房建設
1月30日，國家開發(fā)銀行河南分行、中國農業(yè)發(fā)展銀行河南省分行向河南省鄭州市航空港區(qū)、惠濟區(qū)放款24億元。當?shù)孛鞔_，款項將用于城中村改造項目前期工作、征收補償、安置房建設等。2月19日，上海市首單城中村改造專項借款落地，發(fā)放款項15.58億元，將用于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)小灣村、暮二村等地塊城中村改造項目前期工作、征收補償?shù)取?/p>
“在城中村改造過程中，人員安置、產(chǎn)業(yè)轉移都是突出的難點，在做好安置房建設的同時，要推動城中村改造和保障性住房建設實現(xiàn)聯(lián)動。比如可以向收入較高的原城中村村民提供配售型保障房，向經(jīng)濟能力有限的租客等群體提供保障性租賃住房?？偠灾?，就是要繼續(xù)構建‘一張床、一間房、一套房’的多層次住房供應體系?！标惤苷f。
“通過城中村改造，可以豐富保障性住房來源，增加保障房數(shù)量，其中就包括配售型保障房和保障性租賃住房。在改造過程中，要注重加強相關設施配套建設，完善提升物業(yè)管理水平，與保障性住房建設實現(xiàn)有效銜接，共同打造更宜居宜業(yè)的生活生產(chǎn)空間。”趙秀池說。
今年以來，結合城市更新和城中村改造，國內多地已提出相關目標和要求。上海明確，2023年至2025年計劃啟動城中村改造項目30個，讓至少1.3萬戶村（居）民受益。合肥提出，加快推進現(xiàn)有104個城中村改造，推動“貨幣化安置、異地安置、入股安置”等多元化安置方式。湖南株洲明確，計劃用5年時間改造位于主城區(qū)范圍內的村落，解決高速城市化的遺留問題，推動產(chǎn)城融合發(fā)展。目前已有172個城中村被列入改造計劃清單，總占地規(guī)模17.79平方公里。
“城中村改造結合老舊小區(qū)改造、‘平急兩用’基礎公共設施建設工程，將對拉動投資、提升城市治理水平起到積極作用，都是惠民生、利發(fā)展的好事，有利于打造更安全舒適的居住環(huán)境，提升社區(qū)活力和城市發(fā)展能級?！标惤苷f，“不過，在改造過程中，也要保證項目的可持續(xù)性。如果城中村改造成本過高，不利于向低收入流動人口提供可負擔的居住條件，反而會使超大特大城市的人口集聚紅利流失，抑制城市活力和競爭力?！保ㄓ浾?廖睿靈）
